11.08.2008
Якими правами володіють власники квартир куплених за допомогою іпотечного кредиту?

     Коли нарешті збувається мрія «бездомного» громадянина — оформлений іпотечний кредит, отримані відповідні документи й він стає власником давно бажаної квартири, здавалося б, ніщо не може перешкодити його щастю володіння нерухомістю. Тим більше, що тепер перед ним відкривається практично необмежене поле діяльності - можна робити ремонт, створювати індивідуальний інтер'єр, одним словом, «вити власне гніздо».
     Однак радісні відчуття власника нерухомості можуть бути затьмарені, якщо він не врахує всіх правил, передбачених іпотечною схемою кредитування.
     Якщо ви придбали квартиру за іпотечною схемою на вторинному ринку, вона відразу ж переходить у вашу власність, залишаючись у заставі в банку. Ви як власник здобуваєте відразу три права: користування, володіння й розпорядження своїм майном. Це означає, що ви можете проживати у квартирі й поселяти в неї третіх осіб, повідомляючи про це банк. Відтепер всі дієздатні особи – мешканці квартири – відповідають за її цілісність.
     Банк не буде перевіряти моральний і матеріальний статус ваших квартирантів. Деякі банки, для того, щоб зайвий раз нагадати позичальникові про це зобов'язання, пропонують клієнтові під час підписання договору іпотеки підписати окремий договір. Іноді банки обмежують список можливих «вселенців» тільки членами родини позичальника.
     Тому треба з'ясовувати це питання ще до моменту підписання договору – змінити умови post factum набагато складніше. Якщо ж в умовах банку подібна заборона існує, це не означає, що заборонено й реєстрацію у квартирі третіх осіб. Відповідно до українського житлового законодавства реєстрація, постійна або тимчасова, не обумовлює права власності на квартиру. Але й про це ви зобов'язані повідомити банк.
     А от ваші права розпоряджатися квартирою обмежені. Адже квартира – у заставі в банку до повної виплати кредиту й, як правило, під забороною відчуження. Так що обміняти або подарувати свою нерухомість дітям, родичам і іншим особам ви зможете тільки, якщо на це погодиться банк. Продати ж таку квартиру можна тільки після виплати кредиту.
     Правда, бувають форс-мажорні обставини, наприклад, позичальник втратив платоспроможність. У таких випадках продаж можливий, але, знов-таки, тільки за згодою банку й після пророблення всіх можливих варіантів реструктуризації боргу. Тоді надходять у такий спосіб: за домовленістю з банком ви можете продати квартиру, повернути борг банку, а решту грошей залишити собі. Але фахівці радять зберігати з банком довірчі відносини, як би не зіпсувалися обставини. Не бійтеся прийти, пояснити ситуацію. Ухилення від сплати тільки погіршує становище – і строк несплати збільшується, і відсотки зростають.
     Теоретично квартиру, придбану за іпотечним кредитом, можна закласти й другий, і третій раз. Але, по-перше, для цього вам знадобиться згода банку. По-друге, як вирішувати питання: чи погодиться інша фінансова організація стати другим кредитором у черзі на випадок, якщо ви не зможете розплатитися по своїх первинних зобов'язаннях? Адже іпотека вашої квартири реєструється в Держреєстрі іпотек.
     Це означає, що банк, що стає вторинним іпотекотримачем, зможе задовольнити свої вимоги тільки після повного задоволення вимог банку, що видав вам кредит.
     І, нарешті, про перепланування квартири. На сьогоднішній день до цієї операції висуваються більш тверді вимоги, ніж 5–6 років тому, як правило, процедура узгодження перепланування проходить у три етапи.
     На першому ви повинні підготувати й погодити з контролюючими органами проект перепланування.
     На другому – дістати згоду в сусідів і місцевої виконавчої влади.
     Третій етап – дістати згоду страхової компанії, що застрахувала квартиру. До речі, вона може відмовити вам, якщо вважатиме, що цей проект ризикований і майно може бути зіпсоване або навіть зруйноване. Буде потрібна також і згода банку.
     Якщо ж ви не узаконите перепланування, ви не зможете продати квартиру, інакше кажучи, не зможете розпорядитися нею як своїм майном.

                                                                                                                                                                                                      Джерело: pk.kiev.ua